Roboty są praktycznie zakończone, instalacje działają, wyposażenie zostało zamontowane, a przedsiębiorca chce jak najszybciej rozpocząć działalność. Z technicznego punktu widzenia budynek może wydawać się gotowy. Prawo budowlane wymaga jednak, aby przed rozpoczęciem użytkowania dopełnić odpowiedniej procedury zakończenia budowy.
W zależności od rodzaju obiektu może wystarczyć zawiadomienie organu nadzoru budowlanego albo konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Rozpoczęcie korzystania z obiektu zbyt wcześnie może uruchomić odrębne postępowanie i prowadzić do nakładania kar.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy – kiedy można wejść do obiektu?
W przypadkach objętych art. 54 Prawa budowlanego inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy do właściwego organu nadzoru budowlanego. Samo wysłanie dokumentów nie zawsze oznacza jednak możliwość natychmiastowego rozpoczęcia użytkowania.
Organ ma zasadniczo 14 dni od doręczenia zawiadomienia na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli sprzeciw nie zostanie wydany, po upływie tego terminu można przystąpić do użytkowania. Możliwe jest również wcześniejsze rozpoczęcie użytkowania, jeżeli organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
| Sytuacja | Kiedy można rozpocząć użytkowanie? |
|---|---|
| Zawiadomienie o zakończeniu budowy | Po bezskutecznym upływie 14 dni albo po wcześniejszym otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do sprzeciwu |
| Obiekt wymagający pozwolenia na użytkowanie | Po uzyskaniu odpowiedniej decyzji |
| Użytkowanie przed zakończeniem wszystkich robót | Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obejmującego obiekt lub część mogącą samodzielnie funkcjonować |
Niektóre obiekty wymagają pozwolenia na użytkowanie
Art. 55 wskazuje grupy inwestycji, w których samo zawiadomienie nie wystarcza. Dotyczy to m.in. określonych kategorii obiektów wymagających pozwolenia na budowę, takich jak pozostałe budynki mieszkalne, budynki zakwaterowania turystycznego, obiekty sportowe czy budynki biurowe i konferencyjne.
Pozwolenie jest wymagane również w niektórych przypadkach związanych z wcześniejszym postępowaniem legalizacyjnym lub naprawczym oraz wtedy, gdy inwestor zamierza rozpocząć użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót.
Wniosek o pozwolenie na użytkowanie uruchamia obowiązkową kontrolę nadzoru budowlanego. Organ sprawdza w jej trakcie określone elementy zgodności wykonanej inwestycji z dokumentacją i przepisami.
Przykład: najemcy mają wejść do biurowca przed zakończeniem całej inwestycji
Inwestor kończy budowę dużego obiektu. Część przeznaczona dla pierwszego najemcy jest już gotowa, ale w innych częściach budynku nadal prowadzone są roboty. Najemca chce rozpocząć działalność, ponieważ jego poprzednia umowa najmu właśnie wygasa.
Nie można w takiej sytuacji automatycznie przyjąć, że gotowość konkretnego piętra oznacza możliwość rozpoczęcia użytkowania. Prawo budowlane przewiduje jednak możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu lub jego części przed wykonaniem wszystkich robót, jeżeli oddawana część może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
W przypadku wątpliwości dotyczących wymaganej procedury porady prawne dotyczące prawa budowlanego mogą pomóc ocenić dokumentację inwestycji, kategorię obiektu i warunki, które trzeba spełnić przed faktycznym rozpoczęciem użytkowania.
Co trzeba dołączyć do dokumentów kończących budowę?
Zakończenie inwestycji nie sprowadza się do jednego formularza. Art. 57 przewiduje zestaw dokumentów, których zakres zależy od konkretnego obiektu i sposobu prowadzenia budowy.
Znaczenie mogą mieć m.in.:
- dziennik budowy albo numer elektronicznego dziennika budowy,
- projekt techniczny uwzględniający wymagane zmiany,
- oświadczenie kierownika budowy dotyczące zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami,
- dokumentacja geodezyjna, gdy jest wymagana,
- protokoły badań i sprawdzeń,
- dokumenty związane z przyłączami i instalacjami,
- stanowiska właściwych organów sanitarnych lub przeciwpożarowych, jeżeli były wymagane.
Braki w dokumentacji mogą spowodować, że rozpoczęcie użytkowania trzeba będzie przesunąć mimo faktycznego zakończenia robót.
Nielegalne użytkowanie nie oznacza od razu pierwszej kary
Obecna procedura z art. 59i Prawa budowlanego jest wieloetapowa. Jeżeli nadzór stwierdzi, że obiekt albo jego część jest użytkowana bez skutecznego zawiadomienia albo wymaganej decyzji, najpierw poucza inwestora lub właściciela, że takie użytkowanie jest niedopuszczalne.
Po upływie 60 dni od doręczenia pouczenia organ sprawdza, czy nielegalne użytkowanie nadal trwa. Jeżeli tak, wydaje postanowienie nakładające karę. Przy jej obliczaniu stawka stosowana na podstawie przepisów o karach za nieprawidłowości podczas obowiązkowej kontroli jest podwyższana dziesięciokrotnie.
Dalsze użytkowanie może oznaczać kolejne kary
Na pierwszej sankcji postępowanie nie musi się zakończyć. Po 30 dniach od doręczenia postanowienia o karze nadzór ponownie sprawdza, czy obiekt nadal jest użytkowany niezgodnie z art. 54 lub 55.
Jeżeli użytkowanie trwa, może zostać nałożona następna kara – tym razem przy zastosowaniu pięciokrotnie podwyższonej stawki. Kolejne postanowienia mogą być wydawane wielokrotnie, przy zachowaniu ustawowych odstępów czasowych.
Mechanizm ten powoduje, że kontynuowanie działalności w obiekcie mimo stwierdzonego naruszenia może prowadzić do narastania obciążeń finansowych. Na postanowienia dotyczące takich kar przysługuje zażalenie.
Wprowadzenie mebli może być czymś innym niż rozpoczęcie użytkowania
W praktyce spory mogą dotyczyć również samego momentu rozpoczęcia użytkowania. Na końcowym etapie inwestycji w budynku pojawiają się wykonawcy, montowane jest wyposażenie, prowadzone są testy instalacji czy dostarczane są meble.
Nie każda czynność wykonywana wewnątrz gotowego obiektu automatycznie oznacza jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Z drugiej strony faktyczne prowadzenie działalności, przyjmowanie klientów, zamieszkanie lub normalne korzystanie z pomieszczeń może wskazywać, że użytkowanie już się rozpoczęło.
Dlatego przy planowaniu otwarcia obiektu warto pozostawić odpowiedni margines pomiędzy zakończeniem robót a datą rozpoczęcia działalności.
Procedurę zakończenia budowy trzeba uwzględnić w harmonogramie
Data ukończenia prac przez wykonawcę nie zawsze jest datą, od której inwestor może korzystać z nieruchomości. Potrzebny jest jeszcze czas na zebranie dokumentacji, ewentualne stanowiska właściwych służb, czynności nadzoru oraz uzyskanie pozwolenia lub upływ ustawowego terminu na sprzeciw.
Ma to szczególne znaczenie przy obiektach komercyjnych, dla których zawarto już umowy najmu albo ustalono konkretną datę rozpoczęcia działalności. Harmonogram powinien więc uwzględniać nie tylko zakończenie robót, lecz również formalne uzyskanie prawa do użytkowania obiektu.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
